Por Manoel Rego Barros – Especialista em Direito Previdenciário e do Trabalho Empresarial Estratégico
A análise da decisão da Segunda Turma do STJ que prioriza o crédito tributário em detrimento da segurança jurídica imobiliária.
Introdução: O Conflito entre a Matrícula Limpa e a Execução Fiscal
A segurança do mercado imobiliário brasileiro fundamenta-se, em grande medida, no Princípio da Concentração na Matrícula (Lei nº 13.097/2015), o qual estabelece que, para serem oponíveis a terceiros, atos de constrição judicial ou ações devem estar devidamente averbados no registro do imóvel.
Todavia, o recente julgamento do REsp 2.173.311/PE pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) gerou significativa instabilidade nesse mercado, ao trazer à tona a vulnerabilidade do sistema registral perante as execuções fiscais.
A controvérsia repousa na prevalência da proteção ao crédito público e tributário sobre a segurança jurídica conferida pelos registros públicos e pela “matrícula limpa”.
Resumo
O presente estudo aborda a decisão da Segunda Turma do STJ que reconheceu a ocorrência de fraude à execução fiscal em alienação de imóvel, mesmo diante de uma matrícula sem restrições e certidões negativas no CPF do vendedor.
Analisa-se a prevalência do artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN) e a natureza do patrimônio do empresário individual como fundamentos para a ineficácia do negócio jurídico perante o Fisco.
EMENTA
Direito Tributário e Imobiliário. Fraude à Execução Fiscal. Art. 185 do CTN. Empresário Individual. Unicidade Patrimonial. Princípio da Concentração na Matrícula (Lei nº 13.097/2015). Presunção Absoluta (Jure et de Jure). Inaplicabilidade da Boa-fé do Terceiro Adquirente. Necessidade de Due Diligence Expandida.
1. O Caso Concreto e a Natureza do Empresário Individual
No recurso analisado, o STJ manteve o reconhecimento de fraude à execução em uma transação imobiliária na qual a documentação do imóvel e do vendedor pessoa física estava aparentemente regular.
Na data da venda, o CPF do alienante não possuía quaisquer restrições e a matrícula não continha averbações de penhora ou de ações judiciais.
O ponto central do conflito, no entanto, é que o vendedor era um empresário individual e havia uma dívida tributária regularmente inscrita vinculada exclusivamente ao CNPJ da sua microempresa.
Conforme a jurisprudência e doutrina consolidadas, não há separação patrimonial entre a vida civil e a atividade profissional do empresário individual. Assim, o patrimônio pessoal responde integralmente pelas obrigações fiscais registradas no CNPJ da empresa, havendo comunicação imediata dessas dívidas, sem a necessidade de redirecionamento formal ou prévia desconsideração da personalidade jurídica.
A decisão fundamentou-se na natureza jurídica do empresário individual, que se caracteriza pela ausência de separação patrimonial entre a pessoa física e a atividade empresarial. Consequentemente, o patrimônio pessoal responde integralmente pelas obrigações fiscais do CNPJ, independentemente de prévia desconsideração da personalidade jurídica ou redirecionamento formal.
2. Fundamentação Tributária: A Rigidez do Artigo 185 do CTN
O alicerce jurídico dessa decisão encontra-se na aplicação rigorosa do Artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN), com redação dada pela Lei Complementar nº 118/2005.
Este dispositivo determina a presunção de fraude na alienação de bens ou rendas realizada por sujeito passivo que esteja em débito com a Fazenda Pública, decorrente de crédito tributário regularmente inscrito em dívida ativa.
O fundamento legal para a decisão é o Artigo 185 do CTN, com a redação dada pela Lei Complementar 118/2005. Segundo este dispositivo, presume-se fraudulentamente a alienação de bens ou rendas por sujeito passivo em débito com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito em dívida ativa.
Diferentemente da fraude à execução civil (regida pelo CPC e pela Súmula 375 do STJ), na esfera fiscal a presunção de fraude é absoluta (jure et de jure). Uma vez que a inscrição em dívida ativa seja anterior à alienação, a intenção do comprador ou a ausência de registro da penhora na matrícula tornam-se irrelevantes para a configuração da fraude.
Para a sua configuração, basta a anterioridade da inscrição do crédito tributário em dívida ativa em relação à alienação do bem. Neste cenário, a boa-fé do terceiro adquirente é considerada irrelevante, não servindo como excludente da ineficácia do negócio jurídico perante o Fisco.
3. A Presunção Absoluta de Fraude (Jure et de Jure)
Na esfera fiscal, de forma contrária à fraude à execução civil (que é regida pelo CPC e pela Súmula 375 do STJ), a configuração da fraude opera com presunção absoluta (jure et de jure).
Para que a ineficácia do negócio jurídico perante o Fisco seja declarada, basta que a inscrição do crédito tributário em dívida ativa seja anterior à alienação do bem.
Consequentemente, a ausência de registro de penhora na matrícula imobiliária ou a intenção e boa-fé do terceiro adquirente tornam-se completamente irrelevantes.
4. O Conflito com a Lei 13.097/2015 e a Insegurança Jurídica
A defesa fundamentou sua tese no Princípio da Concentração na Matrícula, estabelecido pela Lei nº 13.097/2015, que visa proteger o adquirente ao determinar que atos de constrição não averbados na matrícula não podem ser opostos a terceiros.
A Lei 13.097/2015, sustentando que a ausência de averbação da execução na matrícula deveria proteger o terceiro de boa-fé. Contudo, o STJ não analisou o mérito deste argumento específico por falta de prequestionamento, mantendo o foco na regra especial do CTN.
Esta decisão revela uma preocupante assimetria de informação. Enquanto o Estado detém mecanismos integrados de rastreabilidade, como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), o comprador privado depende de certidões fragmentadas que podem omitir débitos vinculados apenas ao CNPJ de um empresário individual, resultando em risco oculto no momento da aquisição.
O REsp 2.173.311/PE devido à ausência de prequestionamento. Este óbice processual impediu que a Corte definisse, neste caso, se a modernização do sistema registral imobiliário poderia mitigar o rigor absoluto do CTN. Portanto, o precedente atual enfraquece a lógica de que a matrícula é a fonte única e soberana de informação para a segurança da transação.
A defesa do adquirente fundamentou sua argumentação na Lei nº 13.097/2015, que institui o Princípio da Concentração na Matrícula, visando justamente resguardar o terceiro de boa-fé quando não há constrição averbada no registro. Contudo, o STJ absteve-se de analisar o mérito deste ponto específico por ausência de prequestionamento, limitando-se à regra especial contida no CTN.
Esse óbice processual não permitiu que a Corte definisse se a modernização registral mitigaria o rigor do CTN, enfraquecendo substancialmente a premissa de que a matrícula do imóvel é uma fonte única e soberana para a segurança das transações.
5. Assimetria de Informação e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
A decisão expõe uma profunda assimetria de informação entre o Estado e o cidadão adquirente.
Enquanto o comprador baseia sua segurança em certidões manuais e fragmentadas — que podem falhar em revelar débitos vinculados unicamente ao CNPJ do vendedor individual —, o Fisco possui ferramentas tecnológicas integradas de rastreabilidade patrimonial.
A partir de janeiro de 2026, com a obrigatoriedade do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) para órgãos federais e cartórios, o Estado amplia sua visão panorâmica sobre os bens do contribuinte.
O comprador, desprovido de acesso equivalente a esses dados integrados, permanece vulnerável a “riscos ocultos” em CNPJs de natureza individual que não constam nas certidões negativas de CPF.
Esse desequilíbrio se aprofunda ainda mais a partir de janeiro de 2026, com a implementação obrigatória do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) para cartórios e órgãos federais.
Enquanto o Estado ampliará sua visão panorâmica dos bens do contribuinte, o comprador permanecerá vulnerável a “riscos ocultos” atrelados a CNPJs de natureza individual que não constam em certidões negativas de CPF.
6. Recomendações Práticas para a Due Diligence Imobiliária
A tradicional verificação de “matrícula limpa” e a obtenção de certidão negativa no CPF não oferecem mais garantias absolutas frente a execuções fiscais quando o vendedor exerce atividade empresarial individual.
O precedente exige o robustecimento imediato dos protocolos de auditoria imobiliária, recomendando-se obrigatoriamente:
a. Identificação Extensiva: Pesquisar minuciosamente se o vendedor possui (ou já possuiu) registro como microempreendedor ou empresário individual vinculado ao seu CPF.
b. Certidões de CNPJ: Extrair certidões de dívida ativa da União, dos Estados e dos Municípios englobando tanto o CPF quanto eventuais CNPJs identificados.
c. Análise de Anterioridade: Examinar o histórico cadastral para checar a existência de qualquer inscrição em dívida ativa, mesmo não averbada, verificando se a data é anterior à pretensa alienação.
d. Prequestionamento Estratégico: Em cenários de litígio, é imprescindível provocar as instâncias inferiores a se manifestarem sobre a Lei nº 13.097/2015, possibilitando o reexame posterior pelo STJ à luz do princípio da concentração.
O precedente firmado no REsp 2.173.311/PE demonstra que a diligência padrão (verificação de CPF e matrícula) é insuficiente quando o vendedor exerce atividade empresarial individual.
Para mitigar tais riscos, a Due Diligence Imobiliária deve ser robustecida, incluindo obrigatoriamente:
- Pesquisa minuciosa da existência de inscrições de empresário individual vinculadas ao CPF do vendedor.
- Extração de certidões de dívida ativa da União, Estados e Municípios tanto no CPF quanto em eventuais CNPJ’s identificados.
- Análise do histórico cadastral do vendedor para identificar potenciais passivos fiscais que, embora não averbados, já gozam da presunção de fraude estabelecida pelo CTN.
A decisão reforça que, no direito brasileiro atual, o privilégio do crédito tributário e a unidade patrimonial do empresário individual sobrepõem-se à aparência de “folha limpa” do registro imobiliário.
Conclusão: A Prevalência do Privilégio Tributário
O entendimento cristalizado no REsp 2.173.311/PE demonstra que a diligência padrão de mercado já não é suficiente.
No atual ordenamento brasileiro, a unidade patrimonial inerente ao empresário individual e o privilégio inerente ao crédito tributário se sobrepõem à aparência de “folha limpa” do registro público.
A adaptação das cautelas prévias na Due Diligence não é mais apenas recomendável, mas imperativa para evitar graves prejuízos financeiros aos adquirentes de boa-fé.
